Divórcio com loteamento: tabela de vendas não é valor

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Costumo alertar meus clientes, logo na primeira reunião sobre um loteamento em divórcio, que o valor somado da tabela de vendas não é o valor do empreendimento. É um erro de raciocínio comum, mas grave: multiplicar o preço de tabela de cada lote disponível pelo número de lotes restantes e apresentar esse total como o patrimônio a partilhar, ignorando que ainda existem custos relevantes de infraestrutura, comercialização, tributos e inadimplência a serem descontados desse número bruto.

Em resumo:

• O valor somado da tabela de vendas não é o patrimônio do loteamento.
• Loteamento em comercialização é projeto em construção financeira, não estoque pronto.
• A estrutura costuma ser societária, por SPE, o que muda o caminho da apuração.
• Parcelas a receber entram, mas com desconto por inadimplência e prazo.
• Obrigações urbanísticas pendentes com o município são passivo: averbação, alvará de conclusão, garantias.

Tabela de vendas é potencial, não patrimônio

Um loteamento em fase de comercialização é, na prática, um projeto em construção financeira contínua, não um estoque de produtos prontos. Parte da infraestrutura prometida aos compradores, como rede de esgoto, pavimentação e iluminação pública, pode ainda estar em execução na data da separação, e o custo remanescente para concluir essas obras precisa ser descontado do valor potencial de venda dos lotes ainda não comercializados. Ignorar esse desconto significa atribuir ao casal um patrimônio que, na verdade, ainda vai consumir recursos futuros antes de se realizar integralmente.

A estrutura societária do empreendimento também exige atenção redobrada. É comum que loteamentos sejam organizados sob sociedade específica, separada do patrimônio pessoal dos cônjuges, o que direciona a partilha para o valor das quotas dessa sociedade, e não diretamente para a gleba ou para cada lote individualmente. Contar a gleba como bem pessoal e, ao mesmo tempo, avaliar as quotas da sociedade sem descontar o valor daquela mesma gleba do ativo societário, produz exatamente o tipo de dupla contagem que já mencionei em outros contextos empresariais, e que aqui, em razão dos valores envolvidos em grandes empreendimentos, pode representar uma distorção financeira ainda mais significativa.

A sociedade de propósito específico

Parcelas a receber de compradores que já assinaram contrato de compra e venda entram na apuração, mas sujeitas a um desconto de risco proporcional ao histórico de inadimplência e distrato do empreendimento específico. Alguns loteamentos apresentam taxa de distrato relativamente baixa, o que justifica reconhecer a maior parte do valor contratado como crédito sólido. Outros, especialmente em regiões de menor liquidez imobiliária, apresentam taxas de distrato elevadas, e tratar cem por cento das parcelas contratadas como recebível garantido, nesse cenário, é simplesmente irrealista.

Obrigações urbanísticas pendentes perante o município, como averbações finais, alvarás de conclusão de obra e eventuais compensações ambientais, também representam passivos que precisam ser considerados na avaliação, ainda que seu valor exato dependa de negociação futura com o poder público. Deixá-las de fora da conta transfere um risco relevante para quem ficar responsável pela conclusão do empreendimento após a partilha.

O passivo que o município ainda cobra

Concluo retomando o alerta inicial: a tabela de vendas de um loteamento é um ponto de partida útil para entender o potencial do empreendimento, nunca um substituto para uma avaliação técnica que desconte custos de conclusão, riscos de inadimplência e obrigações urbanísticas pendentes. Só depois desses ajustes é possível falar em valor real a partilhar.

O que pedir antes de calcular

• Registro do loteamento e cronograma de obras aprovado.
• Relação de lotes vendidos, com saldo de parcelas e inadimplência.
• Contrato social da sociedade de propósito específico.
• Termo de compromisso com o município e garantias prestadas.
• Balanços e demonstrações do empreendimento.

Perguntas frequentes

Posso somar o preço de tabela dos lotes para calcular a partilha?

Não. É um erro de raciocínio comum e grave. Do número bruto precisam ser descontados o custo remanescente de infraestrutura prometida aos compradores, como rede de esgoto, pavimentação e iluminação pública, além de comercialização, tributos e inadimplência. Ignorar esses descontos atribui ao casal um patrimônio que ainda vai consumir recursos futuros antes de se realizar.

Como evitar dupla contagem entre a gleba e as quotas da sociedade?

É comum que loteamentos sejam organizados sob sociedade específica, o que direciona a partilha para o valor das quotas, e não diretamente para a gleba ou para cada lote. Contar a gleba como bem pessoal e, ao mesmo tempo, avaliar as quotas sem descontar aquela mesma gleba do ativo societário produz distorção que, dados os valores envolvidos, pode ser especialmente significativa.

As parcelas a receber dos compradores entram integralmente?

Entram na apuração, mas sujeitas a desconto de risco proporcional ao histórico de inadimplência e distrato do empreendimento específico. Alguns loteamentos apresentam taxa de distrato baixa, o que justifica reconhecer a maior parte do valor contratado como crédito sólido. Em regiões de menor liquidez imobiliária, tratar cem por cento das parcelas como recebível garantido é irrealista.

Obrigações urbanísticas pendentes afetam o valor?

Sim. Averbações finais, alvarás de conclusão de obra e eventuais compensações ambientais representam passivos que precisam ser considerados, ainda que seu valor exato dependa de negociação futura com o poder público. Deixá-las de fora transfere um risco relevante para quem ficar responsável pela conclusão do empreendimento após a partilha.