Divórcio com construtora: o risco do grupo econômico

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Empresários da construção civil raramente operam com uma única empresa. É comum encontrar um grupo em que o terreno pertence a uma sociedade, a obra é executada por outra, e o recebimento das vendas é centralizado em uma terceira conta, muitas vezes vinculada a uma sociedade de propósito específico criada só para aquele empreendimento. Quando esse tipo de estrutura chega para mim em um divórcio, o primeiro trabalho não é discutir valores. É desenhar o organograma real do grupo econômico, porque sem ele qualquer negociação de partilha corre o risco de somar o mesmo imóvel duas vezes, ou de deixá-lo de fora por completo.

Em resumo:

• Construtor raramente opera com uma empresa só. O terreno está em uma, a obra em outra, as vendas em uma terceira.
• O risco central é a dupla contagem do mesmo ativo em empresas diferentes do grupo.
• O estágio de cada ativo muda o valor: unidade pronta em estoque não vale o mesmo que obra em andamento.
• Sendo só um dos cônjuges sócio, o outro não vira sócio: tem direito ao valor econômico das quotas.
• Capital social registrado não é valor da empresa. Aceitar esse número como referência distorce tudo.

Uma obra, várias empresas

Um exemplo comum ajuda a entender o risco. Imagine um empreendimento em que a construtora A é proprietária do terreno, a construtora B é responsável pela execução da obra e figura como incorporadora perante os compradores, e as duas sociedades pertencem, em proporções diferentes, ao casal em divórcio. Se a partilha avaliar o terreno como bem pessoal do casal e, separadamente, avaliar as quotas da construtora B sem descontar o valor daquele mesmo terreno do seu ativo, o resultado é uma dupla contagem que infla artificialmente o patrimônio a partilhar. O caminho correto é sempre avaliar as quotas de cada sociedade do grupo de forma consolidada, reconhecendo a interdependência entre elas.

Além dessa armadilha contábil, existe a questão do estágio de cada ativo. Uma unidade pronta em estoque tem valor de mercado relativamente objetivo. Uma obra em andamento precisa ser avaliada descontando o custo necessário para sua conclusão, os tributos incidentes sobre a venda futura e as comissões de corretagem. Parcelas já recebidas de compradores entram como caixa disponível, mas parcelas futuras, sujeitas a distrato em caso de inadimplência, exigem um desconto de risco que muitas partilhas simplesmente ignoram, tratando contrato assinado como dinheiro já em caixa.

O estágio do ativo muda o valor

Quando apenas um dos cônjuges figura formalmente como sócio das empresas do grupo, o outro cônjuge não se torna sócio automaticamente por força da separação. O caminho é a apuração de haveres à conta da participação societária, prevista no artigo 600, parágrafo único, do Código de Processo Civil, com balanço de determinação, nos termos do artigo 606, sempre que o contrato social for omisso quanto ao critério de avaliação das quotas. Esse balanço precisa considerar ativos tangíveis, como terrenos e obras, e intangíveis, como carteira de clientes e marca consolidada no mercado local, sempre a preço de saída na data juridicamente relevante.

Um erro que vejo com frequência é aceitar o capital social registrado no contrato como se fosse sinônimo de valor real da empresa. Em construtoras, essa diferença costuma ser gigantesca: o capital social é um número contábil histórico, muitas vezes desatualizado há anos, enquanto o valor real da empresa depende do estoque de imóveis, dos recebíveis em carteira e dos passivos efetivamente comprovados, não de reservas genéricas lançadas para reduzir artificialmente o resultado apurado.

Capital social não é valor real

Sustento, ao final deste raciocínio, o mesmo ponto com que comecei: em uma construtora organizada em grupo econômico, a partilha só é confiável quando reflete a estrutura societária real, terreno por terreno, obra por obra, sociedade por sociedade, sem sobreposições e sem omissões. É esse mapeamento, e não uma estimativa de mercado sobre o negócio como um todo, que protege o direito de ambos os cônjuges.

O que mapear antes de qualquer proposta

• Contrato social de cada empresa do grupo, consolidado.
• Relação de empreendimentos com estágio de obra e unidades em estoque.
• Matrículas dos terrenos e das incorporações registradas.
• Balanços de todas as empresas, com as operações entre elas destacadas.
• Contratos de venda firmados e o saldo de parcelas a receber.

Perguntas frequentes

O ex-cônjuge se torna sócio da construtora?

Não. Quando apenas um dos cônjuges figura formalmente como sócio, o outro não ingressa na sociedade por força da separação. O caminho é a apuração de haveres à conta da participação societária, prevista no artigo 600, parágrafo único, do Código de Processo Civil, com balanço de determinação nos termos do artigo 606 sempre que o contrato social for omisso quanto ao critério de avaliação das quotas.

Como se avalia uma obra em andamento na partilha?

Descontando o custo necessário para sua conclusão, os tributos incidentes sobre a venda futura e as comissões de corretagem. Uma unidade pronta em estoque tem valor de mercado relativamente objetivo, mas obra em andamento não. Parcelas já recebidas entram como caixa disponível, enquanto parcelas futuras, sujeitas a distrato em caso de inadimplência, exigem um desconto de risco que muitas partilhas ignoram.

O capital social registrado no contrato é o valor da empresa?

Não. Em construtoras essa diferença costuma ser gigantesca. O capital social é um número contábil histórico, muitas vezes desatualizado há anos, enquanto o valor real da empresa depende do estoque de imóveis, dos recebíveis em carteira e dos passivos efetivamente comprovados, não de reservas genéricas lançadas para reduzir artificialmente o resultado apurado.

O que é dupla contagem em uma partilha de construtora?

É avaliar o terreno como bem pessoal do casal e, separadamente, avaliar as quotas da sociedade sem descontar o valor daquele mesmo terreno do seu ativo. O resultado infla artificialmente o patrimônio a partilhar. O caminho correto é sempre a avaliação consolidada das quotas de cada sociedade do grupo, terreno por terreno, obra por obra e sociedade por sociedade.