Quem recebe o aluguel durante o divórcio?

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A pergunta que praticamente todo cliente com carteira de imóveis alugados me faz durante um divórcio é direta: os aluguéis continuam entrando na conta de quem sempre administrou os imóveis, ou isso muda a partir da separação? Minha resposta também é direta: se o imóvel é comum, a renda que ele gera também é comum, e a posse administrativa de um dos cônjuges não transforma essa renda em patrimônio exclusivo dele.

Em resumo:

• Da separação de fato em diante, administrar a carteira passa a exigir prestação de contas.
• Já houve caso de um cônjuge reter integralmente o aluguel de dez a quinze imóveis por meses, sem prestar contas.
• A reconstrução é imóvel por imóvel: contrato vigente, valor recebido, despesa comprovada.
• Caução de inquilino não é receita e não pode ser tratada como disponível.
• Imóveis com liquidez e rentabilidade muito diferentes não se dividem "um para cada" sem cálculo.

Administrar não é poder reter

Já acompanhei situações em que um cônjuge, historicamente responsável por administrar uma carteira de dez ou quinze imóveis alugados, continuou recebendo integralmente todos os aluguéis por vários meses após a separação de fato, sob a justificativa de que estava apenas mantendo a rotina que sempre existiu no casamento. O argumento tem uma lógica aparente, mas esconde um problema real: sem prestação de contas, é impossível para o outro cônjuge saber se os valores recebidos estão sendo usados para conservar o patrimônio comum ou simplesmente incorporados ao patrimônio pessoal de quem administra.

O caminho técnico correto passa por reconstruir, imóvel por imóvel, os contratos de locação vigentes, os valores efetivamente recebidos e as despesas realmente vinculadas à conservação de cada unidade, como condomínio, tributos e eventuais reformas necessárias. Despesas pessoais do administrador, disfarçadas de manutenção do imóvel, não devem ser aceitas como abatimento legítimo da renda apurada, e é justamente esse tipo de abatimento indevido que costuma inflar artificialmente os custos declarados e reduzir o saldo líquido reconhecido ao outro cônjuge.

A reconstrução imóvel por imóvel

Cauções recebidas de inquilinos também merecem tratamento específico, porque não constituem receita disponível para uso imediato: são garantias que, em regra, precisam ser devolvidas ao final do contrato de locação, salvo hipóteses contratuais específicas de retenção. Tratar caução como se fosse aluguel recebido é um erro contábil que distorce tanto a renda apurada quanto o passivo futuro que ainda existe perante os locatários.

Na hora de efetivamente partilhar a carteira, imóveis com localização, liquidez, ocupação e rentabilidade muito diferentes entre si não podem ser divididos apenas pelo número de unidades, como se cada imóvel valesse o mesmo que qualquer outro. Já vi propostas de partilha que simplesmente sorteavam ou alternavam a escolha de imóveis entre as partes, sem considerar que um imóvel comercial bem locado em região valorizada pode valer, sozinho, mais do que cinco imóveis residenciais de menor liquidez somados.

Caução e a divisão desigual da carteira

Fecho este texto retomando a pergunta inicial: sim, a partir do momento em que existe separação de fato, a administração de imóveis comuns deixa de ser uma questão de rotina doméstica e passa a exigir prestação de contas formal. Não é desconfiança gratuita entre as partes, é uma consequência direta e inevitável da própria comunicação patrimonial sobre a renda gerada por bens comuns.

O que reunir para prestar ou exigir contas

• Contratos de locação vigentes de cada imóvel.
• Extratos bancários que mostram a entrada dos aluguéis.
• Comprovantes de despesa: condomínio, IPTU, manutenção, administradora.
• Recibos de caução e comprovação de onde o valor está depositado.
• Matrículas atualizadas de todos os imóveis da carteira.

Perguntas frequentes

Quem recebe os aluguéis durante o processo de divórcio?

A administração pode continuar com quem sempre a exerceu, mas isso não converte a renda em patrimônio exclusivo. Já acompanhei casos em que um cônjuge seguiu recebendo integralmente os aluguéis de dez ou quinze imóveis por meses após a separação de fato. Sem prestação de contas, é impossível saber se os valores estão conservando o patrimônio comum ou sendo incorporados ao patrimônio pessoal de quem administra.

Quais despesas podem ser abatidas da renda apurada?

Apenas as efetivamente vinculadas à conservação de cada unidade, como condomínio, tributos e reformas necessárias. Despesas pessoais do administrador, disfarçadas de manutenção do imóvel, não devem ser aceitas como abatimento legítimo. É justamente esse tipo de abatimento indevido que costuma inflar os custos declarados e reduzir o saldo reconhecido ao outro cônjuge.

Caução recebida de inquilino conta como receita?

Não. Cauções são garantias que, em regra, precisam ser devolvidas ao final do contrato de locação, salvo hipóteses contratuais específicas de retenção. Não constituem receita disponível para uso imediato, e tratá-las como aluguel recebido é um erro contábil que distorce tanto a renda apurada quanto o passivo futuro perante os locatários.

Dá para dividir a carteira pelo número de imóveis?

Não. Imóveis com localização, liquidez, ocupação e rentabilidade muito diferentes entre si não podem ser divididos como se cada unidade valesse o mesmo. Já vi propostas que sorteavam ou alternavam a escolha entre as partes, sem considerar que um imóvel comercial bem locado em região valorizada pode valer, sozinho, mais do que cinco imóveis residenciais de menor liquidez somados.