Imóvel industrial no divórcio: Anápolis e o DAIA

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Anápolis abriga o segundo maior polo farmacêutico do país. No Distrito Agroindustrial, o DAIA, estão instaladas mais de vinte indústrias farmacêuticas, que empregam mais de dez mil pessoas, e quatro delas figuram entre as de faturamento bilionário no Brasil. Seis dos dez medicamentos mais vendidos no país saem daqui.

Atrás desses números existe um dado que interessa ao direito de família: boa parte dessas operações, e das centenas de empresas de logística, embalagem, transporte e serviços que orbitam o distrito, são empresas familiares.

E empresa familiar, mais cedo ou mais tarde, encontra um divórcio ou um inventário.

Quando isso acontece, aparece uma dificuldade que não existe na partilha de um apartamento: o patrimônio industrial não se divide da mesma forma, e a primeira pergunta quase nunca é a que as pessoas fazem.

A pergunta que vem antes de todas

A pergunta certa não é quanto vale o galpão. É de quem ele é. E há duas respostas possíveis, com consequências completamente diferentes.

• O imóvel está no nome da pessoa física. Nesse caso ele é um bem como outro qualquer, e segue as regras do regime de bens. Comprado onerosamente durante o casamento, na comunhão parcial, é comum, ainda que registrado só no nome de um.
• O imóvel está no nome da empresa. Aqui muda tudo. O bem pertence à pessoa jurídica e não se partilha diretamente. O que integra a partilha é a participação societária, e o imóvel entra na conta apenas como ativo que compõe o valor dessa participação.

Essa distinção decide a estratégia inteira do caso. E ela se responde em minutos, com a matrícula atualizada do imóvel, que é documento público e não depende de autorização de ninguém.

Por que galpão não se divide como apartamento

Um apartamento pode ser vendido e o valor repartido, ou um cônjuge compensa o outro em dinheiro. Com imóvel industrial isso raramente funciona bem, por três razões práticas.

• O imóvel está em operação. Ali dentro funciona uma indústria, com licenças, contratos, empregados e cadeia de fornecimento. Interromper para vender destrói valor muito além do preço do terreno.
• O mercado é estreito. Galpão industrial não tem a liquidez de um imóvel residencial. Encontrar comprador leva tempo, e tempo em patrimônio travado é o custo que ninguém contabiliza.
• Dividir fisicamente costuma ser inviável. Fracionar área industrial esbarra em zoneamento, licenciamento e na própria lógica da operação.

Por isso, na prática, a solução quase nunca é partir o bem. É compensar com outros ativos, ou estabelecer pagamento de um ao outro, preservando a operação.

O aluguel do galpão é fruto, e frutos se comunicam

Este é o ponto que mais passa despercebido, e ele vale dinheiro.

É comum que o imóvel industrial esteja no nome de um dos cônjuges, às vezes por herança familiar, e seja locado para a própria empresa ou para terceiro.

O artigo 1.660 do Código Civil coloca na comunhão os frutos dos bens comuns ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento.

Ou seja: mesmo quando o galpão é particular, por ser anterior ao casamento ou herdado, os aluguéis recebidos durante o casamento são frutos e integram o patrimônio comum. E o que foi comprado com esse dinheiro ao longo dos anos, também.

Dizer que o galpão é dele e concluir daí que não se tem direito a nada ignora essa camada por inteiro. Em locação industrial de longo prazo, ela costuma ser expressiva.

Quando o que se divide é a empresa

Estando o imóvel na pessoa jurídica, a discussão se desloca para a participação societária.

O Código Civil, no artigo 1.027, estabelece que o cônjuge do sócio que se separa não pode exigir desde logo a parte que lhe caberia na quota social, concorrendo à divisão periódica dos lucros até que a sociedade se liquide.

Traduzindo: o ex-cônjuge não vira sócio. Tem direito ao valor econômico correspondente. E isso protege os dois lados, porque preserva a operação e evita conflito societário com terceiros que nada têm a ver com aquele casamento.

A apuração desse valor tem caminho próprio. O Código de Processo Civil, no artigo 600, parágrafo único, permite ao cônjuge do sócio requerer a apuração de haveres, e o artigo 606 estabelece que, não havendo critério no contrato social, o valor será apurado mediante balanço de determinação.

Balanço de determinação não é o balanço contábil comum. Ele busca o valor econômico real da participação, e não o número registrado no livro. A diferença entre um e outro, em indústria com ativo imobilizado relevante, costuma ser grande.

O que atrasa esses casos em Anápolis

Na prática do escritório, três pendências documentais respondem por boa parte da demora, e todas são anteriores ao conflito.

• Construção não averbada na matrícula. Ampliação de galpão, anexo, área administrativa erguida depois. Para o registro de imóveis, o que não foi averbado não existe. E o que não existe no papel não se avalia nem se parte.
• Contrato social desatualizado. Alterações não consolidadas, sócio que saiu e continua registrado, capital que não corresponde à realidade.
• Confusão entre patrimônio da pessoa e da empresa. Imóvel usado pela indústria mas registrado na pessoa física, veículo da empresa em uso pessoal, despesa doméstica lançada na contabilidade. Isso torna a apuração mais lenta e, em certos casos, abre discussão sobre confusão patrimonial.

Regularizar antes é sempre mais barato que discutir depois. E quem tem empresa familiar em operação deveria revisar esses três pontos independentemente de qualquer conflito à vista.

No inventário, o problema é a continuidade

Falecendo o titular, o desafio muda de natureza. Não é apenas dividir, é manter funcionando enquanto se divide.

Indústria não suporta paralisia decisória. Contrato vence, licença exige renovação, fornecedor precisa de resposta, e o inventário pode levar anos.

Dois pontos práticos importam mais que os demais:

• A nomeação do inventariante, que passará a representar o espólio nas decisões, e cuja escolha tem efeito direto sobre a operação.
• O ITCMD, que em Goiás alcança oito por cento e incide sobre o acervo. Em patrimônio industrial, isso significa um valor expressivo a ser desembolsado num momento em que a empresa frequentemente já está sob tensão. O tema está detalhado no artigo sobre ITCMD em Goiás.

É por isso que planejamento sucessório, em empresa familiar, não é luxo de grande grupo. É o que permite que a indústria sobreviva à morte do fundador.

Três documentos que respondem quase tudo

Se você tem patrimônio industrial e quer entender sua posição, comece por aqui. Nenhum desses documentos depende da concordância de terceiros.

• Matrícula atualizada do imóvel, no cartório de registro da região do bem. Ela diz de quem é, quando foi adquirido e o que está averbado.
• Contrato social consolidado, na junta comercial. É público e mostra a composição societária atual.
• Declaração de imposto de renda, que revela a evolução do patrimônio ano a ano.

Com esses três em mãos, a conversa deixa de ser sobre o que cada um acredita e passa a ser sobre datas, titularidades e valores. Que é, no fim, o único terreno em que esse tipo de caso se resolve.

Perguntas frequentes

O galpão está no nome da empresa. Eu tenho direito a alguma coisa?

Não ao imóvel diretamente, porque ele pertence à pessoa jurídica. O que integra a partilha é a participação societária adquirida ou constituída durante o casamento, e o galpão entra na conta como ativo que compõe o valor dessa participação. Na prática, o resultado econômico pode ser equivalente, mas o caminho jurídico é outro.

O galpão é dele, herdado da família. Não tenho nada?

A terra e a construção herdadas em regra não se comunicam. Mas os aluguéis recebidos durante o casamento são frutos, e o artigo 1.660 do Código Civil coloca na comunhão os frutos dos bens comuns ou dos particulares percebidos na constância. Em locação industrial de longo prazo, essa parcela costuma ser expressiva, além do que foi comprado com esse dinheiro ao longo dos anos.

Eu viro sócia da indústria depois do divórcio?

Não. O artigo 1.027 do Código Civil estabelece que o cônjuge do sócio que se separa não pode exigir desde logo a parte que lhe caberia na quota social. Você tem direito ao valor econômico correspondente, apurado em haveres, e não à condição de sócia. Isso preserva a operação e evita conflito com sócios que nada têm a ver com o casamento.

Dá para dividir o galpão ao meio?

Quase nunca é a melhor solução. O imóvel está em operação, com licenças, contratos e empregados, e o fracionamento físico esbarra em zoneamento e licenciamento. Na prática se resolve por compensação com outros bens ou por pagamento de um ao outro, preservando a indústria funcionando.

A ampliação do galpão nunca foi averbada. Isso atrapalha?

Bastante. Para o registro de imóveis, construção não averbada não existe, e o que não existe no papel não se avalia nem se parte. É uma das três pendências que mais atrasam esses casos, ao lado do contrato social desatualizado e da confusão entre patrimônio da pessoa e da empresa. Regularizar antes é sempre mais barato que discutir depois.