A casa fica para quem quando o marido morre?

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É uma das situações mais dolorosas que chegam ao escritório. O marido morre, os filhos aparecem no inventário pedindo a venda do imóvel, e a viúva — que mora ali há vinte anos, muitas vezes sem renda própria e sem outro lugar para ir — ouve que a casa "é dos filhos". Em parte é verdade: a propriedade pode mesmo ser deles. O que não é verdade é a conclusão de que ela tem de sair.

Quem fica com a casa quando o marido morre?

A pergunta tem duas respostas, porque envolve dois direitos distintos sobre o mesmo imóvel.

• A propriedade se decide pelo regime de bens e pela ordem da herança. Parte pode ser meação da viúva, e o restante se divide entre os herdeiros.
• A moradia se decide pelo art. 1.831 do Código Civil, que assegura ao cônjuge sobrevivente o direito real de habitação sobre o imóvel residencial da família, independentemente de quanto ele tenha de propriedade.

É por isso que uma viúva casada em separação total de bens, que não tem meação nenhuma e cuja parte na herança pode ser pequena, ainda assim permanece morando no imóvel. Os dois direitos correm em trilhos separados.

O que é o direito real de habitação?

É o direito de continuar morando no imóvel que servia de residência da família, ainda que a propriedade seja dos herdeiros. Tem três características que o tornam especialmente forte.

• É vitalício. Dura enquanto a viúva viver, não por prazo determinado.
• Independe do regime de bens. A lei diz expressamente "qualquer que seja o regime de bens".
• É cumulativo com a herança. O texto fala em "sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança" — ela não troca uma coisa pela outra.

Para o companheiro sobrevivente, a previsão é o art. 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996, que assegura o direito enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento.

Quais são os requisitos?

O requisito do "único imóvel residencial" é o mais discutido na prática, sobretudo quando o acervo tem a casa de moradia e outro imóvel residencial alugado ou de veraneio. É ponto que merece análise concreta, caso a caso.

E se o imóvel estiver só no nome dele?

Estar no nome de um só não decide nada sozinho. O nome na matrícula indica a titularidade registral; o que decide a divisão é o regime de bens e a origem do recurso.

• Comprado durante o casamento em comunhão parcial: é bem comum ainda que registrado só no nome dele. Metade é meação da viúva.
• Comprado antes do casamento, ou herdado, ou doado a ele: é bem particular e vai inteiro para a herança — mas o direito de habitação da viúva permanece.
• Comprado durante o casamento com dinheiro de bem particular: é sub-rogação, e continua particular — desde que o rastro do dinheiro esteja comprovado.
• Financiado antes e quitado durante: a parcela paga na constância tende a se comunicar; o percentual é o que se discute.

A viúva pode ser obrigada a sair ou a vender a casa?

Não enquanto o direito real de habitação estiver reconhecido. O que os herdeiros podem fazer é discutir a presença dos requisitos — e é o que normalmente fazem.

• Argumento mais comum: existe outro imóvel residencial no acervo, logo o requisito do "único" não se verifica.
• Segundo argumento: a viúva não morava mais ali na data do óbito, ou havia separação de fato.
• Terceiro argumento: a viúva tem outro imóvel próprio onde pode morar. É ponto controvertido, porque a lei exige o imóvel único a inventariar, e não a inexistência de imóvel próprio dela.
• O que não é argumento: o regime de bens, que a lei declara irrelevante.

A venda é possível com a concordância da viúva, e às vezes é a melhor solução real para ela: trocar o direito de morar numa casa grande e custosa por um valor em dinheiro que lhe dê autonomia. Mas é acordo, não imposição, e precisa ser assistido, porque é renúncia a direito vitalício.

A viúva pode alugar a casa e viver da renda?

Em regra não, e essa é a limitação mais importante do instituto. O direito real de habitação é mais restrito que o usufruto: autoriza morar, não explorar economicamente.

Quando a necessidade da viúva é de renda e não de moradia, o caminho costuma ser outro: acordo de venda com compensação, ou instituição de usufruto por acordo entre os herdeiros. Vale avaliar antes de insistir no direito de habitação por hábito.

Quem paga IPTU e condomínio?

As despesas ordinárias de uso acompanham quem mora no imóvel — é a lógica geral dos direitos reais sobre coisa alheia.

• Normalmente da viúva: IPTU, taxa de condomínio, água, luz, pequenos reparos de conservação.
• Normalmente dos proprietários: obras estruturais e benfeitorias necessárias de grande porte, que preservam o próprio bem.
• Fonte de conflito: imóvel de alto padrão com condomínio elevado e viúva sem renda. É situação que costuma exigir acordo — e que às vezes recomenda, de fato, a venda com compensação.

Um ponto que se esquece quase sempre: vale averbar o direito real de habitação na matrícula do imóvel. O reconhecimento no inventário é uma coisa; a publicidade registral é outra, e é ela que protege a viúva contra uma venda futura a terceiro que alegue desconhecimento.

Respostas rápidas

• Quem fica com a casa quando o marido morre? A propriedade se reparte entre viúva e herdeiros conforme o regime; a moradia é assegurada à viúva pelo direito real de habitação do art. 1.831.
• A viúva pode ser obrigada a sair de casa? Não enquanto o direito for reconhecido. Os herdeiros podem discutir os requisitos, não impor a desocupação.
• Isso depende do regime de bens? Não. A lei é expressa: o direito vale qualquer que seja o regime.
• E se a casa estiver só no nome dele? O nome na matrícula não decide. Comprado onerosamente na constância em comunhão parcial, é bem comum ainda que registrado em um só nome.
• A viúva pode alugar o imóvel? Em regra não. Habitação permite morar; alugar seria usufruto.
• Quem paga IPTU e condomínio? As despesas ordinárias de uso ficam com quem mora; obras estruturais tendem a ficar com os proprietários.
• O direito acaba se ela casar de novo? Para o companheiro sobrevivente, a Lei 9.278/1996 condiciona à não constituição de nova união ou casamento. Para o cônjuge, a lei o prevê como vitalício.

Perguntas frequentes

Quando o marido morre, a casa fica para quem?

A propriedade do imóvel entra no inventário: parte pode ser meação da viúva, conforme o regime de bens, e o restante se divide entre os herdeiros. A moradia, porém, segue regra própria: o art. 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime, o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. Por isso o imóvel pode pertencer aos filhos e a viúva continuar morando nele de forma vitalícia.

Os filhos podem obrigar a viúva a desocupar o imóvel?

Não enquanto o direito real de habitação estiver reconhecido. O que os herdeiros podem fazer é discutir a presença dos requisitos legais, sobretudo o de que o imóvel seja o único de natureza residencial a inventariar e o de que fosse efetivamente a residência da família na data do óbito. O regime de bens não é argumento válido, porque a lei o declara irrelevante.

E se o imóvel estiver registrado apenas no nome do falecido?

A titularidade registral não decide a divisão. Em comunhão parcial, o imóvel adquirido a título oneroso durante o casamento é bem comum ainda que registrado só no nome de um, e metade dele é meação da viúva. Imóvel anterior ao casamento, herdado, doado ou adquirido por sub-rogação comprovada de bem particular vai inteiro para a herança — mas o direito de habitação permanece.

A viúva pode alugar o imóvel e viver da renda?

Em regra não. O direito real de habitação autoriza morar, não explorar economicamente o bem: essa é a diferença em relação ao usufruto, que permite usar e também fruir, inclusive locar e receber os frutos. Quando a necessidade é de renda e não de moradia, costumam ser mais adequados um acordo de venda com compensação ou a instituição de usufruto por acordo entre os herdeiros.

Quem paga IPTU, condomínio e reparos do imóvel ocupado pela viúva?

As despesas ordinárias decorrentes do uso — IPTU, condomínio, água, luz e pequenos reparos de conservação — acompanham quem ocupa o imóvel. Obras estruturais e benfeitorias necessárias de grande porte, que preservam o próprio bem, tendem a recair sobre os proprietários. Em imóveis de alto padrão com viúva sem renda, o ponto costuma exigir acordo.