Imóvel financiado no divórcio: como se divide a dívida

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O casal comprou o apartamento financiado em trinta anos. Pagaram sete anos juntos. Agora vão se separar e faltam vinte e três anos de prestação.

A pergunta que sempre vem primeiro é: quem fica com o imóvel? E ela é a segunda pergunta, não a primeira.

A primeira é: o que exatamente é do casal nesse imóvel? Porque não é o imóvel inteiro.

Em resumo:

• O que se parte não é o valor do imóvel, é o que foi efetivamente amortizado durante o casamento, mais a valorização proporcional.
• O divórcio não muda o contrato com o banco. A sentença vale entre o casal, não vincula a instituição financeira.
• Quem assinou continua devedor perante o banco, ainda que a partilha diga outra coisa. Transferir o financiamento exige anuência do credor.
• Se um sai e o outro continua pagando sozinho, cria-se crédito a ser compensado na partilha.
• FGTS usado na entrada tem tratamento próprio e precisa ser reconstituído, não esquecido.

O que é do casal e o que ainda é do banco

Um imóvel financiado tem duas camadas que se confundem na cabeça de quem está se separando.

A primeira é o direito sobre o bem, que no financiamento com alienação fiduciária permanece garantindo a dívida até a quitação. A segunda é o que o casal efetivamente construiu ali: a entrada paga, as parcelas amortizadas na constância do casamento e a valorização correspondente a essa parcela.

É essa segunda camada que se divide. Somar o valor de mercado do imóvel e dividir por dois, ignorando o saldo devedor, é o erro mais comum e o que gera acordos que depois não se sustentam.

A conta honesta parte do valor atual do bem, desconta o saldo devedor e identifica quanto daquele patrimônio líquido foi formado durante o casamento.

O banco não é parte do seu divórcio

Este é o ponto que mais gera susto meses depois do acordo assinado.

O contrato de financiamento foi celebrado com a instituição financeira. A partilha decide a relação entre os cônjuges, e não altera a relação de nenhum deles com o banco.

Na prática, isso significa que, se os dois assinaram o contrato e o acordo diz que ele ficou responsável pelas parcelas, e ele deixa de pagar:

• O banco continua podendo cobrar de você.
• Seu nome vai para cadastro de inadimplente junto com o dele.
• O imóvel pode ser levado a leilão extrajudicial, independentemente do que o acordo diga.
• O que você tem contra ele é direito de regresso, ou seja, cobrar dele depois o que você teve de pagar. É um direito real, mas é uma segunda batalha.

Por isso, acordo que atribui a dívida a um dos dois sem resolver a situação perante o banco é acordo pela metade.

As três saídas possíveis

• Vender e quitar. Vende-se o imóvel, quita-se o saldo devedor e divide-se o que sobrar. É a saída mais limpa e a que menos deixa vínculo entre os dois. A desvantagem é que depende do mercado e de acordo sobre preço.
• Um assume o financiamento sozinho. Exige anuência do banco, que vai avaliar a capacidade de pagamento de quem fica. Não é automático e pode ser recusado. Se aprovado, o outro sai do contrato e o vínculo se encerra de verdade.
• Manter em condomínio, com regra escrita. Os dois seguem no contrato, com regra clara sobre quem paga o quê, quem usa o imóvel, e o que acontece na venda futura. Funciona, mas mantém os dois amarrados por anos.

Não existe a opção de simplesmente escrever no acordo que o imóvel é de um só e ignorar o financiamento. Ela existe no papel e não existe na realidade.

Quem mora e quem paga

Situação frequente: um sai de casa, o outro fica morando com os filhos, e as parcelas continuam saindo da conta de quem saiu.

Duas consequências que precisam ser tratadas:

• Quem paga sozinho a parcela de um bem comum gera crédito. Esse valor é compensado na partilha, e por isso precisa ser registrado mês a mês, com comprovante.
• O uso exclusivo do imóvel por um dos dois pode ou não gerar contrapartida, e isso depende do contexto, inclusive de quem está com os filhos. O tema aparece na decisão do STJ tratada no artigo sobre aluguel quando o imóvel é a casa dos filhos.

O FGTS que quase sempre é esquecido

Quando um dos cônjuges usou FGTS na entrada ou na amortização, esse valor não desaparece da conta.

O saldo de FGTS acumulado durante o casamento tem natureza que exige análise, e o valor aplicado no imóvel precisa ser identificado e reconstituído na partilha. Deixar isso de fora é comum e costuma favorecer quem usou.

Reúna os extratos de utilização do fundo, que são obtidos junto à Caixa e mostram data e valor de cada saque aplicado no financiamento.

Os documentos que resolvem a conta

• Contrato de financiamento completo, com o quadro de amortização.
• Extrato atualizado do saldo devedor, fornecido pelo banco.
• Matrícula atualizada do imóvel, que mostra a alienação fiduciária e a data de aquisição.
• Comprovantes das parcelas pagas, separando o período anterior ao casamento, o da constância e o posterior à separação de fato.
• Extratos de utilização de FGTS de ambos.
• Avaliação atual do imóvel, para calcular o patrimônio líquido real.

Com esses seis documentos, a conversa deixa de ser sobre quem merece ficar com o apartamento e passa a ser sobre quanto cada um construiu ali. É a única base que sustenta um acordo que não volta a ser discutido dois anos depois.

Perguntas frequentes

Como se divide um imóvel financiado no divórcio?

Não se divide o valor de mercado do imóvel. Divide-se o patrimônio líquido formado durante o casamento: parte-se do valor atual do bem, desconta-se o saldo devedor e identifica-se quanto daquilo foi construído na constância, incluindo entrada e parcelas amortizadas. Somar o valor do imóvel e dividir por dois, ignorando a dívida, é o erro mais comum e gera acordos que não se sustentam.

Se o acordo diz que ele fica com a dívida, eu saio do financiamento?

Não automaticamente. O contrato foi celebrado com a instituição financeira, e a partilha decide a relação entre os cônjuges, sem alterar a relação de nenhum deles com o banco. Se os dois assinaram e ele deixar de pagar, o banco continua podendo cobrar de você, seu nome pode ir para cadastro de inadimplente e o imóvel pode ser levado a leilão. O que você tem contra ele é direito de regresso, que é uma segunda cobrança.

Dá para transferir o financiamento só para um dos dois?

Dá, mas depende de anuência do banco, que vai avaliar a capacidade de pagamento de quem fica e pode recusar. Não é automático nem decorre da sentença. Quando aprovado, é a única forma de encerrar de verdade o vínculo de quem sai.

Eu saí de casa e continuo pagando a parcela. Isso conta?

Conta. Quem paga sozinho a parcela de um bem comum gera crédito a ser compensado na partilha. Por isso é essencial registrar mês a mês, com comprovante de pagamento, todo o valor desembolsado depois da separação de fato.

E o FGTS que usei na entrada?

Não desaparece da conta. O valor de FGTS aplicado na entrada ou na amortização precisa ser identificado e reconstituído na partilha, e o saldo acumulado durante o casamento exige análise própria. Deixar isso de fora é comum e costuma favorecer quem usou. Os extratos de utilização são obtidos junto à Caixa e mostram data e valor de cada saque.