Doação de imóvel para filhos em vida: como fazer

← Voltar para Conteúdo

Doar em vida é, para a maioria das famílias, o planejamento sucessório mais eficiente que existe: resolve a transmissão, antecipa o imposto, evita o inventário sobre aquele bem e, feito com cuidado, protege o doador e o donatário. O que estraga a operação quase nunca é o cartório. É o que não foi escrito na escritura.

Como se faz, passo a passo

• 1. Levantamento. Matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, certidão de valor cadastral e situação fiscal do imóvel, documentos pessoais do doador e dos donatários, certidão de casamento com o regime de bens.
• 2. Definição do desenho. Usufruto, dispensa de colação, cláusulas de proteção, percentuais e eventual condição ou encargo.
• 3. Apuração do ITCMD perante a Secretaria de Estado da Economia, com guia emitida e paga antes da lavratura.
• 4. Escritura pública no cartório de notas, com a presença do doador, dos donatários e, conforme o regime, do cônjuge do doador.
• 5. Registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Enquanto não houver registro, o imóvel continua sendo do doador.
• 6. Averbações complementares, como a do usufruto e das cláusulas de proteção.

O passo 5 é o que mais se perde. Escritura assinada e não registrada não transfere propriedade de imóvel, e em inventário aquele bem volta para a partilha como se nada tivesse sido feito.

Quanto custa?

São três grupos de custo, e nenhum deles é opcional.

A Emenda Constitucional 132/2023 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em razão do valor transmitido, o que significa que a alíquota aplicável cresce conforme a faixa. Em Goiás o imposto é cobrado por faixas progressivas definidas na legislação estadual, e como os valores de referência são atualizados, a apuração deve ser confirmada na tabela vigente no momento da operação.

Uma observação que decide o cronograma de muitas famílias: doar em etapas, ao longo dos anos, pode produzir resultado tributário diferente de doar tudo de uma vez, justamente por causa da progressividade e das regras estaduais de soma de doações entre as mesmas partes. Esse cálculo precisa ser feito antes, com a legislação vigente em mãos.

Reserva de usufruto: por que quase sempre vale

Doar a nua-propriedade e reservar para si o usufruto é o arranjo que permite transferir titularidade sem perder controle econômico. O doador continua morando, alugando e recebendo o aluguel; o filho já é proprietário.

• O art. 1.394 garante ao usufrutuário a posse, o uso, a administração e a percepção dos frutos.
• O art. 1.393 impede que o usufruto seja alienado, mas permite ceder o seu exercício.
• O art. 1.410, I, extingue o usufruto pela renúncia ou morte do usufrutuário, com cancelamento do registro.
• O art. 1.411 exige atenção quando há dois usufrutuários: sem estipulação expressa de que o quinhão caiba ao sobrevivente, a parte de quem morre primeiro se extingue. É a cláusula de reversão, e esquecê-la é erro frequente em doação feita por casal.

Efeito prático adicional: enquanto o usufruto existe, o imóvel não é vendido sem o doador, porque o comprador exigirá a renúncia na escritura. Isso é proteção, e é proteção que se perde ao doar a propriedade plena.

Quais cláusulas de proteção considerar?

Duas advertências importantes. A primeira: o art. 1.848 do Código Civil estabelece que, salvo se houver justa causa declarada no testamento, não pode o testador impor inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade sobre os bens da legítima, o que exige cuidado ao combinar cláusulas restritivas com a parte indisponível. A segunda: o art. 556 veda a renúncia antecipada ao direito de revogar a liberalidade por ingratidão, de modo que cláusula nesse sentido é ineficaz.

O que a doação não resolve

• Não escapa da colação, salvo dispensa expressa. Pelo art. 544, a doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que cabe por herança, e o art. 2.002 obriga a conferir o valor no inventário.
• Não pode exceder a parte disponível. O art. 549 declara nula a doação quanto à parte que exceder a de que o doador poderia dispor em testamento, e a disponível é a metade quando há herdeiros necessários, pelo art. 1.846.
• Não blinda contra credores do doador. Doação feita em prejuízo de credor é atacável por fraude contra credores ou fraude à execução, alcançada pelo art. 790 do Código de Processo Civil.
• Não é irreversível em qualquer hipótese. O art. 555 admite revogação por ingratidão, nas hipóteses do art. 557, e por inexecução do encargo, na forma do art. 562.
• Não substitui testamento para os bens que ficarem fora da doação.

E se um dos filhos é menor de idade?

A doação ao filho menor é possível, mas a administração do bem segue regras próprias. O art. 1.689 do Código Civil torna os pais usufrutuários e administradores dos bens dos filhos menores, e o art. 1.691 proíbe que alienem ou gravem de ônus real os imóveis dos filhos, ou contraiam obrigações em nome deles além da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole e com prévia autorização do juiz.

Existe uma ferramenta pouco usada e muito útil aqui. O art. 1.693, III, exclui do usufruto e da administração dos pais os bens deixados ou doados ao filho sob a condição de não serem usufruídos ou administrados por eles. Avô que quer doar ao neto sem que o genro ou a nora administrem o bem tem, nesse inciso, a redação de que precisa.

Doação, holding ou testamento?

As três ferramentas servem a objetivos diferentes e, em famílias com patrimônio relevante, costumam ser combinadas em vez de escolhidas.

Respostas rápidas

• Doação de imóvel para filho paga imposto? Paga ITCMD, de competência estadual, apurado antes da lavratura da escritura. A EC 132/2023 tornou a progressividade obrigatória conforme o valor.
• Precisa de escritura pública? Sim, para imóveis, e a transferência só se completa com o registro na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
• Dá para doar e continuar morando no imóvel? Dá, com reserva de usufruto em favor do doador, que mantém posse, uso, administração e frutos pelo art. 1.394.
• Posso doar tudo para um filho só? Não além da parte disponível. O art. 549 declara nula a doação quanto ao excesso, e a disponível é metade do patrimônio havendo herdeiros necessários.
• A doação evita o inventário? Evita o inventário sobre o bem doado e registrado. Os demais bens continuam sujeitos a inventário ou arrolamento.

Perguntas frequentes

Como doar um imóvel para os filhos em vida?

Por escritura pública de doação, lavrada em cartório de notas, com o ITCMD apurado e pago antes do ato, seguida do registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Antes da lavratura, convém definir se haverá reserva de usufruto, se a doação sairá da parte disponível com dispensa de colação e quais cláusulas de proteção acompanharão o bem.

Quanto custa doar um imóvel para filho?

O custo tem quatro componentes: o ITCMD, tributo estadual progressivo conforme o valor transmitido; os emolumentos da escritura no cartório de notas; os emolumentos do registro na matrícula; e os honorários de estruturação. Os emolumentos e o imposto são proporcionais ao valor do imóvel, de modo que o custo cresce com o patrimônio doado.

Doação com usufruto paga ITCMD?

Paga. A transmissão da nua-propriedade é fato gerador do imposto. A forma de apuração quando há reserva de usufruto, inclusive a existência de recolhimento em dois momentos, é definida pela legislação de cada estado, razão pela qual a apuração deve ser confirmada perante a Secretaria de Estado da Economia antes da lavratura.

Doar imóvel para um filho prejudica os outros?

Não necessariamente, porque a lei corrige o desequilíbrio. Pelo art. 544 do Código Civil, a doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que lhe cabe por herança, e no inventário o valor será conferido pela colação para igualar as legítimas. O que efetivamente prejudica os outros é a doação que excede a parte disponível, declarada nula no excesso pelo art. 549.

É possível doar e proibir o filho de vender?

É possível impor cláusula de inalienabilidade, por prazo ou vitaliciamente, na própria escritura. Há limite, porém, quanto aos bens da legítima: o art. 1.848 do Código Civil estabelece que, salvo justa causa declarada no testamento, não pode o testador impor inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade sobre a legítima. A combinação de cláusulas restritivas com a parte indisponível exige redação cuidadosa.

Pode doar imóvel para filho casado sem que o genro ou a nora tenha direito?

Pode, com cláusula de incomunicabilidade. Sem ela, a comunicação ao cônjuge do donatário depende do regime de bens do casamento do filho. A cláusula precisa constar da escritura e ser averbada, porque é ela que torna o bem particular do donatário independentemente do regime.