Dá para vender imóvel antes de terminar o inventário?

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A situação é frequente: aparece comprador para o imóvel da família, o inventário mal começou e alguém pergunta se dá para adiantar. Dá, mas não do jeito que a maioria tenta.

Por que não dá para simplesmente vender?

Porque, juridicamente, ninguém é dono daquele imóvel ainda.

Com a morte, a herança se transmite desde logo aos herdeiros, pelo artigo 1.784 do Código Civil. Mas o parágrafo único do artigo 1.791 estabelece que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse da herança será indivisível, regulando-se pelas normas relativas ao condomínio.

Ou seja: os herdeiros são titulares de uma fração ideal do todo, não de bens determinados. Dizer "o apartamento é meu e a fazenda é do meu irmão" antes da partilha é uma convenção familiar, não uma situação jurídica.

Por isso o artigo 1.793, §3º, é expresso: é ineficaz a cessão, por qualquer coerdeiro, de seu direito hereditário sobre bem considerado singularmente, sem prévia autorização do juiz.

Qual o caminho mais usado?

A alienação autorizada dentro do inventário.

O inventariante pode requerer ao juiz autorização para alienar bem do espólio, ouvidos os interessados. Autorizada a venda, o negócio se realiza, e o produto ingressa no acervo para ser partilhado ou destinado ao pagamento de dívidas e tributos.

É o caminho natural quando há comprador concreto, quando o bem se deteriora, quando as despesas de manutenção consomem o patrimônio ou quando falta caixa para pagar o ITCMD.

E a cessão de direitos hereditários?

Serve para outra coisa, e vale não confundir.

Pela cessão, prevista no artigo 1.793 do Código Civil e feita por escritura pública, o herdeiro transfere a sua posição na herança, com tudo o que ela representa. O cessionário passa a ocupar o lugar dele no inventário.

Dois limites importam. O primeiro já citado: ceder direito sobre bem singular, isoladamente, exige autorização judicial. O segundo: havendo cessão a pessoa estranha, os demais coerdeiros têm preferência na aquisição, em igualdade de condições, e precisam ser cientificados.

A cessão resolve a saída de um herdeiro. Não resolve a venda do imóvel a um terceiro comprador.

O que acontece se vender errado?

O negócio é ineficaz perante os demais herdeiros, e o problema costuma aparecer no cartório de registro de imóveis, que recusa a transmissão.

O comprador descobre que pagou por algo que não consegue registrar. O herdeiro vendedor responde pela devolução e pelas perdas. E o inventário, que já era lento, ganha mais uma discussão.

Na prática, é um dos erros mais caros que uma família comete em inventário, e quase sempre nasce de boa-fé: alguém achou que, sendo filho único ou havendo acordo verbal entre os irmãos, poderia resolver sozinho.

E se o herdeiro for único?

Mesmo assim é preciso concluir o procedimento.

Herdeiro único não dispensa inventário: dispensa a partilha, porque não há o que dividir. O procedimento se faz por adjudicação, que pode ser extrajudicial quando preenchidos os requisitos, e é o título que transfere o bem para o nome dele.

Sem esse título, a matrícula continua em nome do falecido e o imóvel segue invendável.

Respostas rápidas

• Posso vender minha parte da herança? Pode ceder seus direitos hereditários por escritura pública, respeitada a preferência dos coerdeiros.
• Todos os herdeiros concordam. Já posso vender? Mesmo com acordo de todos, a alienação antes da partilha depende de autorização judicial dentro do inventário.
• O comprador corre risco? Corre, se o negócio for feito fora dos caminhos legais: a transmissão não se registra.
• Dá para assinar promessa de compra e venda? É possível firmar compromisso por todos os herdeiros com eficácia condicionada à conclusão da partilha.
• Preciso pagar o ITCMD antes de vender? A transmissão causa mortis precisa estar regularizada para que o bem passe aos herdeiros e possa ser alienado.

Perguntas frequentes

Dá para vender um imóvel antes de terminar o inventário?

Não diretamente. Até a partilha a herança é um todo indivisível, conforme o parágrafo único do artigo 1.791 do Código Civil. A venda depende de autorização judicial dentro do inventário, de cessão de direitos hereditários por escritura pública, ou da conclusão da partilha.

Por que a venda sem autorização é ineficaz?

Porque o artigo 1.793, §3º, do Código Civil declara ineficaz a cessão, por qualquer coerdeiro, de seu direito hereditário sobre bem considerado singularmente, sem prévia autorização do juiz. Antes da partilha, o herdeiro titulariza fração ideal do todo, não bens determinados.

O que é cessão de direitos hereditários?

É a transferência, por escritura pública, da posição que o herdeiro ocupa na herança, prevista no artigo 1.793 do Código Civil. O cessionário assume o lugar dele no inventário. Havendo cessão a terceiro estranho, os demais coerdeiros têm preferência.

Todos os herdeiros concordam com a venda. Já posso vender?

Mesmo havendo consenso, a alienação de bem do espólio antes da partilha depende de autorização do juiz no inventário, ouvidos os interessados.

Herdeiro único precisa de inventário para vender?

Precisa do procedimento. Não há partilha a fazer, mas a adjudicação é o título que transfere o bem para o nome dele e permite o registro e a posterior venda.