Pode vender imóvel com usufruto vitalício?

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Imóvel com usufruto vitalício aparece em quase todo planejamento sucessório feito com doação. Anos depois, a família precisa vender, e descobre que a estrutura que protegia o doador agora atravessa o negócio. A boa notícia é que existe caminho para quase toda situação. A má notícia é que ele exige entender exatamente o que cada parte tem nas mãos, porque proprietário e usufrutuário não vendem a mesma coisa.

O que cada um tem, afinal?

A propriedade se divide em duas posições. O usufrutuário fica com o uso e o fruto; o proprietário fica com a substância, chamada nua-propriedade.

• O art. 1.390 estabelece que o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte dele, abrangendo no todo ou em parte os frutos e utilidades.
• O art. 1.394 dá ao usufrutuário direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
• O art. 1.399 permite que ele usufrua em pessoa ou mediante arrendamento, mas não mude a destinação econômica do prédio sem expressa autorização do proprietário.
• O art. 1.392 estende o usufruto, salvo disposição em contrário, aos acessórios da coisa e seus acrescidos.

Ou seja: quem mora, aluga e recebe o aluguel é o usufrutuário. Quem consta como dono da substância é o nu-proprietário. Essa separação é exatamente o que a doação com reserva de usufruto cria de propósito.

Por que o usufruto não pode ser vendido?

Porque é direito real personalíssimo, constituído em favor de pessoa determinada. O art. 1.393 resolve a questão em uma linha: não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

A distinção não é formalismo. Vender o usufruto significaria transferir a titularidade do direito, e isso a lei não permite, porque o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário pelo art. 1.410, I. Ceder o exercício, sim: o usufrutuário pode permitir que outra pessoa use e frua, por aluguel ou gratuitamente, mas o direito continua sendo dele e acaba quando ele morrer.

E a nua-propriedade? Essa pode ser vendida?

Pode. O nu-proprietário é dono e dispõe do que é seu. O problema é comercial, não jurídico: o comprador adquire o imóvel com o gravame averbado na matrícula e não poderá usar, morar nem alugar enquanto o usufruto existir. É um ativo de valor presente reduzido, cujo preço de mercado embute o tempo provável de duração do usufruto.

A segunda linha é a solução usada em praticamente todo negócio real. O usufrutuário comparece ao ato e renuncia, o que extingue o usufruto pelo art. 1.410, I, com cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis. O imóvel sai limpo e o preço é o de mercado.

Como o usufruto se extingue?

O art. 1.410 do Código Civil lista as causas, e a extinção se opera com o cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis.

• I: renúncia ou morte do usufrutuário.
• II: termo de sua duração, quando o usufruto foi constituído por prazo.
• III: extinção da pessoa jurídica em favor de quem foi constituído ou, perdurando ela, decurso de trinta anos do início do exercício.
• IV: cessação do motivo de que se origina.
• V: destruição da coisa, observados os arts. 1.407, 1.408, segunda parte, e 1.409.
• VI: consolidação, quando usufruto e propriedade se reúnem na mesma pessoa.
• VII: culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395.
• VIII: não uso ou não fruição da coisa em que o usufruto recai.

Há ainda o art. 1.411, essencial quando o usufruto foi constituído em favor do casal: constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente. É a cláusula de reversão que, se foi esquecida na escritura, faz metade do usufruto cair na primeira morte.

Observe o inciso VII: o usufruto pode ser extinto por culpa. Usufrutuário que abandona o imóvel e o deixa arruinar dá ao proprietário fundamento para pedir a extinção judicialmente, pelo art. 725, VI, do Código de Processo Civil, que trata da extinção de usufruto quando não decorrente de morte, termo ou consolidação.

Usufruto pode ser penhorado?

A resposta exige separar as duas coisas de novo. O usufruto, como direito, não é alienável por força do art. 1.393, e por isso não é penhorável em si, já que a penhora pressupõe bem suscetível de expropriação.

Os frutos, porém, são outra história. O art. 867 do Código de Processo Civil autoriza o juiz a ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado, e o art. 868 prevê a nomeação de administrador-depositário, investido dos poderes de administração e de fruição, perdendo o executado o direito de gozo do bem até o pagamento. Em termos práticos: o aluguel que o usufrutuário recebe pode ser alcançado por dívida dele.

E a nua-propriedade do devedor pode ser penhorada, com a ressalva comercial óbvia de que o arrematante receberá o bem gravado.

O que verificar antes de comprar ou vender

• Matrícula atualizada, com a averbação do usufruto e a identificação de todos os usufrutuários.
• Escritura de origem, para saber se houve encargo, condição, cláusula de reversão, de inalienabilidade ou de impenhorabilidade.
• Se o usufruto é vitalício ou por prazo, porque isso muda radicalmente o valor.
• Se há mais de um usufrutuário e se existe estipulação expressa de reversão ao sobrevivente, pelo art. 1.411.
• Capacidade do usufrutuário para renunciar. Havendo incapacidade, a renúncia depende de autorização judicial.
• Situação do nu-proprietário: se é casado, qual o regime e se há necessidade de outorga do cônjuge.
• Existência de doação sujeita a colação, porque o imóvel doado a descendente importa adiantamento de herança pelo art. 544.

Respostas rápidas

• Pode vender imóvel com usufruto vitalício? A nua-propriedade pode ser vendida. Para vender o imóvel livre, o usufrutuário precisa renunciar na escritura, extinguindo o usufruto pelo art. 1.410, I.
• O usufruto pode ser vendido? Não. O art. 1.393 do Código Civil veda a transferência do usufruto por alienação, mas permite ceder o seu exercício, de forma gratuita ou onerosa.
• O usufrutuário pode alugar o imóvel? Pode. O art. 1.399 permite usufruir em pessoa ou mediante arrendamento, desde que não mude a destinação econômica sem autorização do proprietário.
• Usufruto vitalício pode ser penhorado? O direito em si não, por ser inalienável. Os frutos e rendimentos podem ser penhorados, nos termos dos arts. 867 e 868 do CPC.
• Morreu o usufrutuário, o que o proprietário faz? Requer o cancelamento do registro do usufruto na matrícula, com a certidão de óbito. A extinção opera pelo art. 1.410, I.

Perguntas frequentes

Pode vender imóvel com usufruto vitalício sem o usufrutuário?

O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade sem a anuência do usufrutuário, porque está dispondo do que é seu. O comprador, porém, recebe o imóvel gravado e não poderá usá-lo nem alugá-lo enquanto durar o usufruto. Para vender o imóvel livre e desembaraçado, é indispensável a participação do usufrutuário, renunciando ao direito na própria escritura.

O usufruto vitalício pode ser vendido ou transferido?

Não pode ser alienado. O art. 1.393 do Código Civil veda a transferência do usufruto por alienação, mas admite a cessão do seu exercício, por título gratuito ou oneroso. Quem cede o exercício continua titular do direito, que se extinguirá com a sua morte pelo art. 1.410, I.

Quanto vale a nua-propriedade de um imóvel com usufruto?

Vale menos que o imóvel pleno, e a diferença corresponde economicamente ao tempo provável de duração do usufruto e ao fluxo de frutos que o comprador não receberá. Não há tabela legal: o valor é de mercado, apurado em avaliação, e tende a crescer conforme se aproxima a extinção do gravame.

Como cancelar o usufruto na matrícula depois da morte do usufrutuário?

A extinção decorre do próprio art. 1.410, I, mas o registro não se cancela sozinho. O interessado requer o cancelamento ao Cartório de Registro de Imóveis, instruído com a certidão de óbito e a matrícula. Feito o cancelamento, a propriedade se consolida em nome do nu-proprietário.

O proprietário pode retirar o usufruto de quem não cuida do imóvel?

Pode pedir a extinção judicialmente. O art. 1.410, VII, prevê a extinção por culpa do usufrutuário quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação. O inciso VIII acrescenta a extinção pelo não uso ou não fruição. O pedido segue o art. 725, VI, do Código de Processo Civil.

Doação com usufruto para dois pais: o que acontece quando um morre?

Depende do que a escritura disse. Pelo art. 1.411, constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extingue-se a parte relativa a cada uma das que falecerem, salvo se houver estipulação expressa de que o quinhão caiba ao sobrevivente. Sem essa cláusula, metade do usufruto se extingue na primeira morte, o que raramente era a intenção da família.